서울 노원구 상계주공5단지가 재건축 시공사 선정 과정에서 난항을 겪고 있다.

입찰 마감을 앞두고 유력 후보로 꼽혔던 대형 건설사들이 잇따라 발을 빼면서 단독 입찰조차 불투명한 상황에 놓였다. 업계에선 이번 입찰이 무산될 경우 사업이 장기 표류할 가능성도 배제할 수 없다는 우려가 나온다.

28일 정비업계 등에 따르면, 상계주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁은 이날 오후 2시 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한다. 

당초 한화 건설부문과 현대엔지니어링이 수주를 적극 검토했지만, 현대엔지니어링이 내부 검토 끝에 불참을 결정하면서 한화 건설부문의 단독 입찰 가능성이 부각됐다. 그러나 최근 한화 건설부문마저 현장 홍보요원(OS요원)을 철수하는 등의 움직임을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

노원역 근처에서 공인중개소를 운영하는 A씨는 "그 전까지 적극적으로 활동하던 HDC현대산업개발, 현대, 한화 사람들이 요 며칠 안 보이기 시작했다"며 "주민들 사이에서는 이러다가 수의계약으로 전환하는 것 아니냐는 말도 나오고 있는 상황"이라고 전했다.

다만 한화 건설부문 관계자는 "아직 사업 참여를 검토 중"이라며 "OS요원 철수는 다른 건설사들이 현장에서 철수한 흐름에 따른 것"이라고 설명했다.

이처럼 건설사들이 잇따라 물러난 데에는 수익성 한계와 소송 리스크, 그리고 내부 갈등 문제가 영향을 미친 것이라는 분석이 나온다. 

상계주공5단지 재건축 사업의 공사비는 총 3772억원으로, 3.3㎡당 770만원에 이른다. 전체 840가구가 모두 전용 37㎡ 소형 평형으로 구성돼 있어 소유주들의 분담금 부담이 클 수밖에 없다. 특히 전용 84㎡로 갈아탈 경우 최대 7억원에 달하는 분담금이 필요할 것으로 추산된다.

사업 수익성도 문제점 중 하나로 꼽힌다. 재건축 대상 996가구 중 임대주택이 152가구를 차지하면서, 소유주 가구 840가구를 제외하면 일반분양 물량은 고작 4가구에 불과하다. 사실상 1대 1 재건축 구조인 만큼 분양 수익을 기대하기 어렵고, 이로 인한 낮은 수익성이 건설사들의 이탈을 부추긴 주요 원인으로 지목되고 있다.

여기에 과거 시공사와의 갈등도 문제로 작용하고 있다. 상계주공5단지는 지난 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원(3.3㎡당 650만원), 공사 기간 48개월 조건으로 시공 계약을 체결했다. 그러나 높은 분담금과 계약 조건 등을 문제삼아 소유주들이 반발했고, 결국 같은 해 계약을 해지하게 됐다. 이에 대해 GS건설은 일방적인 계약 해지를 주장하며 60억원 규모의 입찰보증금(대여금) 반환 및 시공이익 손해배상 소송을 제기한 상황이다. 

여기에 더해 소유주들은 정비사업위원회 위원장과 일부 위원의 해임도 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 이들은 불가능한 설계 변경을 내세워 소유주들을 현혹하고 사업시행인가를 지연시킨 데다, GS건설과의 계약 해지를 일방적으로 유도해 소송을 초래하고, 불필요한 용역을 선정해 사업비를 방만하게 사용했다는 점을 문제 삼고 있다.

상계주공5단지는 1987년 준공된 노후 아파트로, 상계주공 15개 단지 가운데 재건축 속도가 가장 빠른 곳 중 하나다. 2021년 정비구역으로 지정된 이후 한국자산신탁을 시행사로 선정해 사업을 추진하고 있다. 총 공사비는 3772억원 규모다. 단지는 전용면적 31㎡ 단일 평형으로 19개 동, 840가구로 구성돼 있으며, 재건축이 완료되면 지하 3층~지상 35층, 총 996가구 규모의 신축 단지로 탈바꿈할 예정이다. 

사업은 신탁 방식으로 진행된다. 신탁 방식은 신탁사가 사업시행자가 돼 주요 사항을 토지 등 소유자 전체회의 의결을 거쳐 결정하는 방식으로, 필요시 원활한 사업 추진을 위해 정비사업위원회를 설치할 수 있다.