재건축 시장 위축과 탄핵 정국 등의 여파로 수도권에 '역대급' 공급 가뭄 현상이 지속되고 있다.

26일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 올해 들어 서울에서 분양한 아파트 단지는 단 1곳에 그쳤다. 해당 단지는 지난달 초 분양한 서울 서초구 방배동 '래미안 원페를라'로, 총 1097가구 중 482가구를 일반 분양했다. 

서울 지역의 신규 아파트 분양은 다음 달 말까지도 전무할 것으로 보인다. 당초 4월 분양이 예상됐던 3개 단지의 일정이 모두 5월 이후로 미뤄졌기 때문이다. 이로써 서울의 올해 1분기 분양 물량은 최근 5년간 가장 적은 수준을 기록할 것으로 보인다.

앞서 4월 중 분양을 계획했던 단지는 구로구 '고척 힐스테이트 푸르지오', 성북구 동선2구역 재개발 단지, 강남구 역삼동 '자이더 캐럿 141' 등 총 3곳이다. 그러나 시공 일정 지연이나 조합 내부 사정 등의 이유로 분양이 일제히 연기된 것으로 확인됐다. 업계에 따르면 이들 단지는 빠르면 5월 이후에서야 분양이 가능할 전망이다.

경기·인천 등 수도권의 상황도 크게 다르지 않다. 

올해 3월까지(3월26일 기준) 수도권에서 분양된 물량은 서울 1곳을 포함해 경기 9곳, 인천 2곳 등 12개 단지에 불과하다. 이는 지난해 1~3월(30개 단지)과 비교해 60%감소한 수치다. 

입주 예정 물량도 부족한 상황이다. 올해 수도권 전체 아파트 입주 예정 물량은 11만4154가구로, 지난해보다 3만9880가구 줄었다.

특히 경기도의 감소폭이 두드러진다. 올해 경기 지역 입주 예정 물량은 6만8347가구로, 작년 11만4588가구에 비해 4만6241가구 줄어 감소율이 약 40.4%에 달한다. 이는 수도권 3개 지역 가운데 가장 큰 감소세를 기록했다. 인천도 같은 기간 2만9740가구에서 2만2638가구로 줄며 23.9% 감소했다. 반면 서울은 2만8074가구에서 3만7747가구로 증가해 34.5% 늘어난 것으로 집계됐다.

이 같은 '분양 가뭄'의 배경으로는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 등 규제로 인해 재건축 사업이 위축되면서 공급 자체가 줄어든 점이 가장 크게 작용된 것으로 분석된다. 특히 서울의 경우, 재건축·재개발이 공급의 대부분을 차지하기 때문이다.

재초환은 재건축으로 인해 발생한 조합원의 이익에서 공사비와 자연스러운 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 처음 시행됐으며, 부담금이 지나치게 높다는 지적을 받으며 정비 사업의 최대 걸림돌로 평가받아 왔다. 

여기에 정국 혼란까지 겹치면서 건설사나 조합은 분양 일정을 더욱 뒤로 미루는 모양새다. 만약 탄핵이 선고돼 조기 대선이 진행될 경우, 정권 교체에 따라 부동산 정책 역시 흔들릴 수 있는 가능성이 있다. 

헌법재판소가 아직까지 정확한 선고 일정을 내놓고 있지 않은 만큼 5월까지 이 같은 현상이 지속될 가능성도 크다. 현대건설이 5월 중에 은평구 대조동 '힐스테이트 메디알레'를 분양하는 것으로 계획하고 있지만, 시장 상황을 볼 때 이 또한 미뤄질 수 있다는 예측이 나오고 있다. 

문제는 이처럼 공급 부족이 심화될 경우 집값 상승으로 이어질 수 있다는 것이다.

주택산업연구원은 '2025 주택 시장 전망과 정책 방향'에서 "이번 정부 출범 이후 2025년 말까지 4년 동안 50만여호의 공급 부족이 누적될 것으로 보인다"고 분석하며, 이 같은 상승 요인에 의해 내년 하반기 주택 시장이 상승기에 진입할 것으로 예측했다. 특히 서울 집값은 공급 부족과 수요 증가 등 여러 상승 요인에 의해 1.7% 상승할 것으로 전망했다. 

전문가들은 아파트 공급 일정이 3월 하순을 지나야 본격화될 가능성이 높다고 진단했다. 

김선아 리얼하우스 분양평가팀장은 "(건설사 등이) 헌법재판소의 판결이 내려져 불확실성이 해소된 이후로 분양을 미룰 가능성이 크다"며 "아파트 판매에 영향을 미치는 정책이나 지원책이 정권에 따라서 확연히 달라질 수 있기 때문인데, (조기 대선이 치러질 경우) 어느 쪽이 집권하든 수도권을 중심으로 한 집값 상승 현상이 나타날 가능성이 높다"고 분석했다. 

한편 정부는 지난 19일 주택시장 안정화 방안을 발표하고, 국민 주거안정 실현을 위한 최우선 과제로 주택공급을 확대해 나갈 것이라고 밝혔다. 특히 도심 내 핵심 공급수단인 정비사업의 속도를 높이기 위해 재건축·재개발 관련 법령의 제·개정을 국회와 적극적으로 협의해 나간다는 방침이다.