토허구역 재지정에 '중저가 아파트'가 뜬다...서대문·동대문구 관심 ↑

서울시가 지난 3월 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 확대 재지정한 이후, 일부 수요가 서울 외곽과 경기권 중저가 아파트 밀집 지역으로 유입됐다는 조사 결과가 나왔다.

19일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 토허구역으로 재지정된 강남 3구와 용산구의 4월 거래량은 전월 대비 95% 넘게 급감한 것으로 나타났다. 가장 하락폭이 컸던 지역은 서초구로, 전월 대비 97.7% 감소했다. 이어 용산구(-92.0%), 강남구(-91.7%), 송파구(-89.9%) 등 순이었다. 

토허구역과 인접해 '풍선효과'가 기대됐던 성동구(-55.3%), 마포구(-49.5%), 광진구(-49.0%) 역시 거래량이 반으로 줄었다. 경기도 과천(-77.5%), 성남(-48.5%), 하남(-57.1%) 등 서울과 인접한 수도권 주요 지역도 거래가 감소했다.

반면 서울 서대문구는 거래량이 전월 대비 25.1% 감소하며 서울 25개 자치구 중 가장 낮은 감소율을 기록했다. 동대문구 역시 감소율이 28.4%에 그쳤고, 경기 안양시는 25.9% 감소에 그쳐 상대적으로 영향이 적었다.

이에 대해 우리은행 WM영업전략부는 이들 지역이 중저가 아파트가 밀집된 곳이라는 공통점에 주목했다. 남혁우 WM영업전략부 연구원은 "토허구역 해제 이후 매매가격이 12억~13억원대인 서대문구 가재울뉴타운, 동대문구의 준신축 아파트 단지에서 다수의 실거래가 이뤄졌다"며 상대적으로 가격 접근성이 좋은 신축 아파트 밀집지를 중심으로 실수요자 유입이 이뤄진 것으로 보인다"고 분석했다.

일부 지역에서는 토허구역 재지정 이후 아파트 가격 상승폭이 더 커지는 현상도 나타났다. 마포구는 토허구역이 해제됐던 지난 2월 10일~3월 24일 매맷값 상승률이 0.95%였으나 토허구역이 재지정된 이후인 3월 31일~5월 12일은 상승률이 1.18%로 더 확대됐다. 같은 기간 성동구(1.20%→1.42%)도 상승폭이 확대됐으며 구로구(0.02%→0.26%), 동대문구(-0.04%→0.17%) 등은 상승폭을 키우거나 상승 전환했다.

이 같은 현상에 대해 남 연구원은 "실수요자들이 중저가 가격대의 지역에서 대안을 모색한 결과"라며 "서울 인기지역에 대한 가격 부담감, 대출규제 강화 등으로 인해 실수요자들의 구매력이 위축되면서 중저가 지역을 대안으로 찾는 흐름은 당분간 이어질 것"이라고 내다봤다.